Quelles conséquences pour vous ?
Chers clients,
Le système fiscal de la propriété immobilière en Suisse évolue : suite à la votation fédérale du 28 septembre 2025, le modèle de la « valeur locative » va être abandonné, ce qui entraîne des effets concrets pour les propriétaires privés comme pour les investisseurs immobiliers. Nous vous expliquons ici les principaux changements et leurs impacts.
1. Ce qui change
- Le principe de la valeur locative : jusqu’à présent, un propriétaire occupant son logement devait déclarer un loyer fictif (valeur locative) comme revenu imposable.
- Avec la réforme, cette imposition fictive sera supprimée pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.
- En parallèle, de nombreuses déductions fiscales liées à la propriété (intérêts hypothécaires, frais d’entretien, rénovations) seront limitées ou supprimées.
- Les cantons pourront instaurer un nouvel impôt immobilier sur les résidences secondaires afin de compenser la perte de recettes fiscales.
2. Impact pour les propriétaires occupant leur propre logement
Avantages potentiels :
- Suppression de la valeur locative : cela allège la base imposable.
- Pour les propriétaires ayant déjà fortement amorti leur hypothèque, la diminution de la charge fiscale peut être bénéfique.
Inconvénients à prendre en compte :
- Moins de possibilités de déductions : intérêts hypothécaires, frais d’entretien ou de rénovation seront fortement réduits ou supprimés.
- Pour des propriétaires avec un bien à fort besoin de rénovation ou une importante dette hypothécaire, la réforme pourrait conduire à une charge fiscale globale plus élevée.
Conseil pratique :
Analysez votre situation : montant d’hypothèque, âge du bien, niveau de frais d’entretien anticipés. Il pourrait être opportun d’envisager des amortissements ou des rénovations avant l’entrée en vigueur de la réforme — tout en gardant à l’esprit les implications globales.
3. Impact pour les propriétaires-investisseurs (bien en rendement)
- Pour les biens loués, la suppression de la valeur locative ne s’applique pas directement (car la valeur locative concernait les logements occupés par le propriétaire).
- Toutefois, la réforme modifie le paysage fiscal global : notamment les déductions d’intérêts et de frais peuvent être impactées selon la nature des biens et le canton.
- Les investisseurs doivent également surveiller l’évolution des impôts cantonaux sur les résidences secondaires ou sur les objets immobiliers non loués — un changement possible selon l’implémentation cantonale.
- Le retour sur investissement financier devra être recalculé à la lumière de ces changements. Un bien à rendement pourrait voir son avantage fiscal diminuer si les charges ne sont plus déductibles.
4. Ce qu’il convient de faire dès maintenant
- Discutez avec votre fiduciaire ou votre conseiller fiscal de l’effet de la réforme sur votre portefeuille immobilier (propriétés occupées et louées).
- Envisagez un audit fiscal-immobilier pour déterminer les choix optimaux (amortissement, timing de rénovation, structure de financement).
- Gardez un œil sur la législation cantonale : l’entrée en vigueur des mesures, le type et le niveau de l’impôt immobilier sur les résidences secondaires varieront selon les cantons.
- Préparez-vous à une transition : la suppression ne sera pas immédiate dans tous les cantons — des périodes transitoires s’appliqueront.
Nous restons à votre disposition pour examiner votre situation spécifique et vous accompagner dans les ajustements nécessaires.
Bien cordialement,
